Росреестр информирует
В разгар дачного сезона многие самарские жители выезжают на свои дачи, чтобы ухаживать за огородом или отдыхать от городской суеты.
В преддверии летних отпусков, специалисты Управления Росреестра по Самарской области: начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Ольга Герасимова и начальник отдела регистрации земельных участков Павел Найдовский встретились с дачниками и садоводами Самары на площадке выставочного центра «Экспо-Волга», чтобы ответить на все имущественные вопросы и дать полезные рекомендации по оформлению недвижимости. Приводим самые популярные из них.
Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на земельный участок в садово-дачном товариществе?
В соответствии с действующим законодательством до 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно.
Также до 1 марта 2031 года предусмотрена возможность бесплатного приобретения в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования.
Предоставление земельного участка гражданину в собственность или аренду осуществляется на основании решения уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании заявления гражданина или его представителя.
При этом к заявлению должны быть приложены:
- схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- документ, устанавливающий распределение земельных участков в этой некоммерческой организации.
Уполномоченный орган в течение четырнадцати дней с даты получения заявления гражданина обязан принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который необходимо образовать и, соответственно, утвердить схему такого земельного участка или решение о предоставлении в собственность или аренду земельного участка, сведения о котором содержаться в кадастре недвижимости ЕГРН либо об отказе в предварительном согласовании его предоставления или об отказе в его предоставлении.
Решение об утверждении схемы на кадастровом плане территории будет являться основанием для подготовки межевого плана и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, после чего уполномоченный орган обязан принять решение о предоставлении такого земельного участка.
Как во внесудебном порядке решить спор с соседом о границах земельного участка, если после межевания границы стали пересекаться?
Если между соседями нет конфликта, можно решить проблему во внесудебном порядке. Инициатор договоренности обращается к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план с уточненными границами земельных участков, в состав которого должен быть включен акт согласования местоположения границ земельных участков, подписанный двумя сторонами, в порядке части 2 статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Если соседям не удается договориться по поводу общей границы между земельными участками, то разрешить этот спорт вправе только суд.
Можно ли изменить вид разрешенного использования земельного участка в СНТ?
По общему правилу, садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием.
При этом изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до 01 января 2019 года садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.
Если земельный участок принадлежит как общее имущество членам СНТ, можно ли его сдать в аренду под минимагазин?
Вступившие в силу с 25 апреля 2023 года законодательные изменения в Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устраняют препятствия для развития торговли и сферы услуг на территории СНТ.
В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельных участков общего назначения гражданами и организациями, для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество. Для указанных целей на земельных участках общего назначения допускается возведение некапитальных строений, сооружений.
«Следует подчеркнуть, что организация торговли и предоставление услуг, которые необходимы для садоводов возможно только на территории земельных участков общего назначения и, соответственно, по-прежнему не допускается на отдельном садовом земельном участке», - отметил Павел Найдовский.
Как зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом на садовом земельном участке, расположенном в СДТ?
До 01 марта 2031 года право собственности на жилой или садовый дом, построенный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, в том числе расположенный в садово-дачном товариществе, можно оформить в упрощенном порядке.
Для этого Вам необходимо обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права собственности в Управление Росреестра по Самарской области лично в МФЦ или в электронной форме, в том числе посредством официального сайта Росреестра, представив необходимые для кадастрового учета и регистрации прав документы:
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен жилой дом (представляется, если право на земельный участок еще не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- технический план жилого дома, подготовленный кадастровым инженером (не требуется, если жилой дом был поставлен на кадастровый учет до 04 августа 2018 года).
Технический план готовится в электронном виде и записывается на диск кадастровым инженером, с которым заключается договор подряда на выполнение кадастровый работ.
«Стоит обратить внимание, что договор подряда на выполнение кадастровых работ может содержать условие об обязанности кадастрового инженера представлять в орган регистрации прав без доверенности подготовленные им документы для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права за правообладателем. В таком случае заявителю не придется самостоятельно обращаться в Росреестр для подачи документов, за него это сможет сделать кадастровый инженер», – отметила Ольга Герасимова.
За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину – 350 рублей за каждый заявленный объект.
Проведенные государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация удостоверяются выпиской из ЕГРН.
Можно ли прописаться в доме, распложенном на садовом или дачном земельном участке, если наименование здания - «жилое строение без права регистрации»?
С пропиской в домах, расположенных на садовых участках, раньше возникали определенные сложности. Но с 1 января 2019 года с введением закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» ушли понятия «дача» и «дачный земельный участок». Земельные участки, которые ранее являлись, например, «дачными» или были предоставлены «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», теперь являются садовыми земельными участками.
Расположенные на таких земельных участках здания с назначением «жилое» или «жилое строение», сведения о которых внесены в ЕГРН до 01 января 2019 года, признаются жилыми домами, а здания с назначением «нежилое» (кроме хозяйственных построек и гаражей) – садовыми домами. Жилой дом может являться местом жительства гражданина. Садовые же дома предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Соответственно, регистрация по месту жительства возможна только в жилом доме.
По своему желанию собственник здания с наименованием «жилое строение без права регистрации» может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о приведении в соответствие с законодательством сведений о своем доме. При том государственная пошлина не уплачивается.
Обращаем ваше внимание, садовый дом может быть признан в установленном порядке жилым домом на основании решения органа местного самоуправления при условии соответствия такого дома необходимым требованиям (разд. VI Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). При этом измененные сведения об объекте должны быть внесены в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия между администрацией и Росреестром, то есть без участия заявителя. В свою очередь, Росреестр должен будет уведомить собственника об изменениях в кадастре недвижимости в течение пяти рабочих дней с даты внесения сведений.
Может ли председатель СНТ заказать выписку из ЕГРН для уточнения сведений о собственнике земельного участка с целью дальнейшего обращения в суд в связи с задолженностью по так называемым коммунальным платежам?
С 1 марта текущего года вступил в силу закон, согласно которому данные о собственниках в Едином государственном реестре недвижимости не раскрываются. Теперь третьи лица, в том числе и председатели СНТ, могут получить их только с согласия самого собственника объекта или по запросу нотариуса.
За удостоверением нотариусом факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости к нотариусу может обратиться не любой заявитель. Законодателем определены категории заявителей, которые вправе обратиться к нотариусу за предоставлением данных сведений. Одна из таких категорий – лица, которым сведения о правообладателе необходимы для защиты своих прав и законных интересов. С просьбой о предоставлении сведений такие заинтересованные лица вправе обратиться к нотариусу с заявлением, к которому прилагаются письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, достаточных для получения сведений о правообладателе.
«В разгар сезона у садоводов и дачников возникает достаточно много имущественных вопросов. По многим из них мы получили подробные разъяснения. Спасибо представителям самарского Росреестра, что в простой и доступной форме дали рекомендации по оформлению садовой недвижимости нашим дачникам», – поблагодарила председатель самарского регионального отделения общероссийской общественной организации «Союз садоводов России» Наталья Митрошенкова.
В преддверии Дня Победы региональное Управление Росреестра решило поддержать военнослужащих из Самарской области, находящихся в зоне проведения спецоперации и отправило для солдат очередную посылку гуманитарной помощи.
Чтобы оказать содействие самарским ребятам, находящимся на передовой, сотрудники Управления собрали и передали самое необходимое: лекарства, предметы личной гигиены, чай, кофе и сладости.
«Сегодня от общего дела никто не может остаться в стороне. Наши сотрудники, да и все жители города и организации оказывают посильную помощь нашим бойцам, чтобы внести свой вклад в общую Победу, как и 80 лет назад», - комментирует Ольга Суздальцева, заместитель руководителя Управления Росреестра по Самарской области.
Оцифровка дел правоустанавливающих документов реализуется в рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных». Филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области приступил к работам с 1 апреля 2022 года, а именно к созданию и наполнению электронного архива документов.
Плановый показатель оцифровки в 2023 году составляет чуть более 375 тысяч реестровых дел. В первом квартале текущего года Роскадастром на территории Самарской области отсканировано порядка 87 тысяч дел. В прошлом году ведомством переведено в электронную форму почти 200 тысяч.
На протяжении длительного времени процедура регистрации прав на недвижимость предполагала обязательную передачу комплекта бумажных документов на хранение в регистрирующий орган. В результате за время существования системы регистрации, которой в этом году исполняется 25 лет, сформировались огромные архивы. Для обеспечения их перевода в электронную форму в пользование регионального Роскадастра от Управления Росреестра принят архив накопленных реестровых дел. Он размещается в 38 помещениях общей площадью более 7 700 кв.м на территории почти всех муниципальных образований Самарской области.
Оцифровка бумажных документов позволит сократить сроки оказания государственных услуг, сократит финансовые издержки региона на доставку и хранение бумаги, а также снижает риски утраты или порчи документов.
«Электронные документы по своему правовому статусу ничем не отличаются от бумажного аналога. В случае если документы потеряны или утрачены, за копией правоустанавливающих документов можно обратиться через МФЦ или через наш филиал. Срок предоставления копий правоустанавливающих документов сегодня составляет не более трех рабочих дней», - пояснила заместитель директора филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области Светлана Вандышева.
Филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области
В Тольятти прошли консультации самарского Росреестра для дачников и садоводов. На самые насущные вопросы дачников и садоводов городского округа Тольятти отвечали в течение прошедшей недели специалисты самарского Росреестра. В очной форме консультации экспертов, начальников отделов проходили в Тольятти на площадке Управления Росреестра по Самарской области. По видео-конференц-связи государственные регистраторы консультировали граждан в Тольяттинском МФЦ.
Вопросы задавались самые разные: от порядка регистрации и установления границ земельных участков, расположенных в садовых некоммерческих товариществах; изменения вида разрешенного использования, до возможности оформления жилых домов на садовых участках.
Актуальная тематика консультаций нашла самый живой отклик у жителей Тольятти и Ставропольского района. Председатели садовых товариществ обращались с вопросами оформления заброшенных земельных участков, территорий общего пользования в СНТ.
«Управление Росреестра по Самарской области в условиях быстро меняющегося законодательства всегда готово предоставить актуальную информацию по всем возникающим у наших граждан вопросам», - отметил заместитель руководителя Управления Росреестра по Самарской области Анатолий Черных.
По результатам проведения консультационной недели специалистами регионального Управления Росреестра были выявлены типовые вопросы членов СНТ:
- В каком порядке оформляются права на садовый или огородный земельный участок;
- Какие документы необходимы для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на садовый либо жилой дом;
- Какие документы необходимы для государственного кадастрового учета при изменении площади садового дома, расположенном на дачном участке;
- Как можно изменить назначение садового дома, расположенного на дачном участке, на жилой;
С развернутыми ответами специалистов Управления Росреестра по Самарской области можно ознакомиться, перейдя по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/urw2_WYp4FZC8w
В каком порядке возможно оформить права на садовый или огородный земельный участок?
Согласно ч.ч.2.7.-2.8., 2.12 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», до 01.03.2031 г. члены некоммерческих организаций (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в членство указанных СНТ приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен иному члену СНТ; земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного указанному СНТ либо иной организации, при которой было создано или организовано такое СНТ; по решению общего собрания членов указанного СНТ о распределении земельных участков между членами СНТ либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в СНТ, участок распределен данному члену указанного СНТ; земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении него не принято решение о резервировании его для государственных или муниципальных нужд.
Предоставление соответствующего земельного участка осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение таким участком, по заявлению гражданина или его представителя.
К этому заявлению прилагаются: схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная заявителем (представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории СНТ, в границах которой расположен земельный участок либо при наличии описания местоположения границ соответствующего земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости); протокол общего собрания членов СНТ о распределении земельных участков между членами СНТ или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в СНТ, либо выписка из указанного протокола или указанного документа.
В случае, если ранее ни один из членов СНТ не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, уполномоченные на распоряжение земельным участком органы самостоятельно запрашивают: сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, предоставленный СНТ; сведения об СНТ, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
В приведенном порядке садовый или огородный земельный участок также может быть приобретен без проведения торгов в собственность бесплатно членами садоводческих или огороднических некоммерческих организаций, созданных путем реорганизации СНТ, а также гражданами, прекратившими членство в СНТ вследствие их ликвидации или исключения из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности юридического лица.
Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность является основанием для государственной регистрации права собственности на такой участок. С заявлением об осуществлении государственной регистрации прав в орган регистрации прав может обратиться как орган, принявший решение о предоставлении земельного участка, так и лицо, которому земельный участок был предоставлен.
Какие документы необходимы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на садовый либо жилой дом?
В соответствии со ст.23.1 Федерального закона от 29.07.2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», строительство на садовом земельном участке объектов капитального строительства допускается в случае, если данный земельный участок включен в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Вместе с тем, согласно ч.ч.12, 13 ст.70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 01.03.2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданный на садовом участке жилой или садовый дом вне зависимости от соблюдения названных требований. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в этом случае могут быть осуществлены на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта, не требуется. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в таком случае государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет соответствия: 1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположен дом; 2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков.
Какие документы необходимы для осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением характеристик (площади) садового дома, расположенного на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства?
В силу пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) выдача разрешения на строительство не требуется в т.ч. в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
-технического плана таких объектов недвижимости;
- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Статьей 24 Закона о регистрации установлены требования к техническому плану, в соответствии с которыми если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в ч.ч. 8-10 данной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости; в отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка,
Формы и требования к подготовке технического плана здания, а также декларации об объекте недвижимости, утверждены приказами Росреестра от 15 марта 2022 г. N П/0082 и от 4 марта 2022 г. N П/0072.
С учетом изложенного, для осуществления государственного кадастрового учета изменений характеристик садового дома, необходимо заявление, поступившее в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке, и технический план, подготовленный на основании декларации.
Государственная пошлина в данном случае не уплачивается.
Как можно изменить назначение садового дома, расположенного на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, на жилой дом?
В соответствии с п.3 ст.23.1 Федерального закона от 29.07.2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.
Порядок такого признания установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47.
Согласно пп.55-57, 60 названного Положения, садовый дом признается жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее - уполномоченный орган местного самоуправления).
Для признания садового дома жилым домом собственник садового дома (заявитель) представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг:
а) заявление о признании садового дома жилым домом, в котором указываются кадастровый номер садового дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления и иных документов (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично в многофункциональном центре, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления);
б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом, либо правоустанавливающий документ на садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в ЕГРН, или нотариально заверенную копию такого документа;
в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным ч. 2 ст. 5, ст.ст. 7, 8 и 10 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий;
г) в случае, если садовый дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом.
Заявитель вправе не представлять выписку из ЕГРН. В случае если заявителем не представлена указанная выписка для рассмотрения заявления о признании садового дома жилым домом, уполномоченный орган местного самоуправления самостоятельно запрашивает с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированных правах на садовый дом.
Уполномоченный орган местного самоуправления не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о признании садового дома жилым домом направляет такое решение заявителю способом, указанным в заявлении.
Сведения об изменении назначения объекта могут быть внесены в ЕГРН при поступлении в орган регистрации прав решения органа местного самоуправления о признании садового дома жилым домом в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо по заявлению заинтересованного лица, поданному в порядке, предусмотренном для подачи заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.
