Росреестр информирует
В Самарской области рынок долевого строительства достаточно развит. А тех, кто готов приобрести жилье в строящемся доме, по-прежнему немало. Поэтому информация о том, как узнать о компании-застройщике, всегда актуальна. И особенно к концу года, когда традиционно наблюдается рост покупательской активности в сфере недвижимости. Это продемонстрировала и «прямая линия», которая прошла в Управлении Росреестра по Самарской области. Большинство позвонивших – потенциальные «дольщики», которых интересовало как проверить, насколько благонадежен застройщик и какие механизмы защиты средств дольщиков на сегодня предусмотрены законодательством.
«Застройщик обязан размещать подробную информацию о себе как на сайте компании, так и на сайте наш.дом.рф, - говорит начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Самарской области Сергей Лазарев. - Наш.дом.рф – это общедоступный федеральный ресурс, единая информационная система жилищного строительства. Здесь можно найти интересующий объект недвижимости по адресу или по наименованию застройщика. Необходимо обратить внимание, размещено ли разрешение на строительство, изучить проектную декларацию (в которой указан в том числе срок сдачи объекта), прочитать заключения контрольно-надзорных органов, поскольку в них содержится оценка, данная застройщику по критериям, установленным федеральным законодательством».
Эксперт также сообщил, что на указанном общедоступном информационном ресурсе должна быть представлена информация и о том, в каком порядке застройщик привлекает денежные средства дольщиков. «Механизм, который действовал ранее – обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками - законодательно отменен, - подчеркнул Сергей Лазарев. – На сегодня может быть только два варианта привлечения средств дольщиков: либо посредством счета-эскроу, либо при условии уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд».
Привлечение средств посредством счетов-эскроу – это такой способ, когда деньги дольщиков размещаются на специальном счете в уполномоченном банке. Застройщик может получить их только тогда, когда построит дом и передаст объект недвижимости дольщикам. Если застройщик не сможет достроить дом, деньги дольщикам будут возвращены. В Самарской области за весь 2018 год было зарегистрировано 16 договоров участия в долевом строительстве с применением эскроу-счетов, а за 9 месяцев 2019 года уже 196 таких договоров.
Второй способ – это уплата застройщиком взноса с каждого заключаемого договора участия в долевом строительстве в федеральный компенсационный фонд. Если он не выполнит свои обязательства, эти деньги будут направлены либо на то, чтобы достроить объект, либо на возмещение дольщикам внесенных ими сумм. Стоит отметить, что данный механизм доступен не всем компаниям, поскольку он применяется в зависимости от того, когда началась стройка, какой процент готовности строительства был достигнут и сколько договоров участия в долевом строительстве было заключено к лету этого года. Эксперт рекомендует убедиться, что на сайте размещено заключение министерства строительства Самарской области о том, что застройщик вправе использовать этот способ привлечения средств дольщиков.
Посмотрев, все ли важные документы размещены застройщиком на сайте и изучив их, можно сделать вывод, насколько ответственно застройщик подходит к обеспечению прав дольщиков.
Виктория Абрамченко: Законопроект о совершенствовании порядка определения кадастровой стоимости недвижимости направлен на защиту интересов и правообладателей, и органов власти.
Правительством России одобрен проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Документ разработан при участии Росреестра во исполнение послания президента Российской Федерации Федеральному Собранию.
Как отметил в своем вступительном слове председатель правительства России Дмитрий Медведев, законопроект «направлен на сохранение принципа экономической обоснованности кадастровой стоимости. Чтобы не допускать ситуаций, когда кадастровая стоимость превышает рыночную и люди вынуждены идти в суд – оспаривать ошибки оценщиков или, того хуже, какие-то умышленные действия, манипулирование оценкой».
Заместитель министра экономического развития Российской Федерации – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко пояснила необходимость внесения ряда изменений, в том числе в применяющийся с 2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»: «Документ направлен на защиту интересов одновременно и правообладателей объектов недвижимости, и органов власти. В предложенном законопроекте предусмотрены действенные механизмы исправления накопленных ранее ошибок в результатах кадастровой оценки. Важно, что при этом, в случае принятия законопроекта правообладатели не будут нести дополнительных расходов».
Глава Росреестра подчеркнула, что «в проекте закона применён принцип «любое исправление – в пользу правообладателя». Если в результате исправления ошибки стоимость уменьшилась, такая стоимость применяется ретроспективно – с даты применения ошибочной стоимости, а если стоимость увеличилась – с нового налогового периода. Если ошибка является системной, она исправляется без дополнительных заявлений в отношении всех объектов недвижимости.
В законопроекте также установлен, начиная с 2022 года, единый для всех регионов цикл оценки и единая дата оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению), что создаст дополнительные удобства для правообладателей недвижимости, особенно если она находятся в нескольких регионах.
Кроме того, предложено изменить механизм внесудебного установления кадастровой стоимости, то есть предусмотреть переход от приема заявлений в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, фактически не несущих ответственность за принимаемые ими решения, к их рассмотрению в бюджетных учреждениях субъектов РФ.
«Изменение результатов стоимости до их утверждения будет возможно только после публичного рассмотрения. Эта процедура станет более прозрачной», - подчеркнул на заседании правительства России Дмитрий Медведев.
«Предусмотренные законопроектом новые правила в системе государственной кадастровой оценки позволят более эффективно исправлять ошибки в результатах государственной кадастровой оценки, - говорит руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов. – Так, при выявлении ошибки в результатах оценки бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку, будет обязано проверить аналогичные объекты недвижимости на предмет наличия подобных ошибок. Кроме того, предполагается, что поменяется порядок применения кадастровой стоимости, измененной в результате исправления ошибки или установления в размере рыночной. А это очень важно для налогоплательщиков».
В Самарской области полномочиями по определению кадастровой стоимости с 2018 года наделено ГБУ СО "Центр кадастровой оценки". На данный момент проведена государственная кадастровая оценка 5 категорий земель, а это более 350 тысяч земельных участков. «Итоговый отчет успешно прошел проверку центрального аппарата Росреестра, осталась заключительная процедура - утверждение результатов определения кадастровой стоимости, - говорит директор ГБУ СО "Центр кадастровой оценки" Лилия Волкова. - Идет подготовительный этап к государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в 2020 году и объектов капитального строительства в 2021 году». Она также подчеркнула, что в новом законе будут прописаны все обязательные процедуры, необходимые для установления кадастровой оценки, максимально приближенной к рыночной стоимости недвижимости.
Кадастровая палата по Самарской области подвела итоги регионального этапа Всероссийских дней консультаций по вопросам оборота жилья. В течение трёх дней граждане могли обращаться на личный приём в центральный офис Кадастровой палаты в Самаре. Этой возможностью воспользовались десятки человек, обратившихся к специалистам с различными вопросами о недвижимости.
Почти половина вопросов касалась проведения кадастрового учета и регистрации прав собственности, порядка оформления сделок, а также необходимого комплекта документов.
Чаще всего жители региона интересовались тем, какие документы подтверждают права собственности и как проверить недвижимость перед покупкой. Также активно поднималась тема нотариального удостоверения сделок для недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Как отмечают в Кадастровой палате по Самарской области – активный интерес к этой теме понятен, так как достаточно недавно вступили в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Напомним, согласно законодательству, теперь договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Также в рамках Дней консультаций в нашем регионе была организована работа «горячей» телефонной линии по электронным услугам и другим видам деятельности Кадастровой палаты. Поступило множество звонков с вопросами, как оперативно и дистанционно получить сведения о недвижимости, а также нужна ли электронная подпись для проведения сделок в электронном виде. Обобщая ответы на эти вопросы, эксперты Кадастровой палаты по Самарской области поясняют, что получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости дистанционно можно на сайте Росреестра или воспользовавшись порталом государственных услуг.
Как отметил директор Кадастровой палаты по Самарской области Андрей Жуков, проведённые Дни консультаций наглядно показали, что многие вопросы у людей возникают в связи с тем, что законодательство в сфере недвижимости постоянно обновляется и к специалистам Кадастровой палаты граждане обращаются за экспертными разъяснениями.
«Существующие правила и вопросы оборота недвижимости требуют от нас информационного сопровождения и серьезной разъяснительной работы. Как проходит сделка с недвижимостью, какие документы нужны, как получить достоверные сведения о квартире, даче или земельном участке, планируемом к приобретению? Всё это мы стремимся разъяснять в комфортном и доступном для жителей Самарской области формате», - подчеркнул Андрей Жуков.
Управление Росреестра по Самарской области напоминает нормы земельного законодательства: земельный участок должен использоваться по целевому назначению и в границах, обозначенных в правоустанавливающих документах. Во избежание административного наказания владельцам стоит привести документы на землю и ее фактическое использование в соответствие с указанными нормами. В противном случае им грозит штраф от 5 тысяч рублей.
Наказание за нарушение закона неизбежно. Его исполнение контролируют органы муниципального земельного контроля и государственного земельного надзора. В 2015 году наряду с традиционными проверками (когда инспектор выезжает на место), была внедрена новая система – административное обследование, которое позволяет выявить нарушителей дистанционно. Особенность этого вида надзорных мероприятий в том, что оно проходит без взаимодействия с правообладателем земельного участка. «Анализируются сведения из официальных источников – Единого государственного реестра недвижимости, государственного фонда данных, информационных баз государственных органов власти и муниципальных образований, - рассказывает начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Самарской области Юлия Голицына. – Иногда инспектор выезжает на место, но осматривает земельный участок только с внешней стороны его границ, без доступа на участок. В результате административного обследования составляется акт о наличии или об отсутствии нарушений земельного законодательства Российской Федерации. В случае, если земельный участок используется с нарушением закона, организуется либо проведение внеплановой выездной проверки для получения дополнительных доказательств наличия нарушения, либо сразу составляется протокол об административном правонарушении, если полученных в ходе административного обследования доказательств нарушения достаточно».
В Самарской области новой технологией выявления нарушителей земельного законодательства пользуются достаточно активно: за 4 года было проведено 3415 административных обследований, в результате которых выявлено 2206 нарушений, организовано 1446 внеплановых проверок, 520 нарушителей привлечены к административной ответственности без проведения дополнительных проверочных мероприятий.
Стоит отметить, что административное обследование проводится в отношении земельных участков как граждан, так и юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, поскольку не предполагает контакт с правообладателем и получение от него дополнительной информации.
